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上海供地惊现连环炸,高价拿地惨遭新规拦腰斩

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发表于 2021-8-16 07:42:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
为进一步加强土地市场管理,结合“三批次、两集中”的供地要求,上海市对商品住宅用地的入市出让交易规则做了相应调整。

2021年3月3日,上海市住房和城乡建设管理委员会,上海市规划和自然资源局,上海市房屋管理局联合发布了《关于进一步加强本市房地产管理的通知》,要求深化完善房价地价联动机制,在此基础上,商品住宅用地出让实行限价竞价。

4月30日下午,上海市土地交易市场召开信息交流会,预告上海将在5月17日至21日发布第一批住宅用地集中出让公告,并披露了首批集中供应的52宗地块,累计总出让面积250公顷。

除预告了土地公告时间外,还发布了相关土拍新规,包括上海将采取限价竞价、举牌竞价结合书面报价等。

土拍限价新机制也引发了地产圈内热议。



竞价环节设置中止价、

最高报价及一次书面报价环节

本次上海土拍规则发生改变,实行房地价联动基础上的限价竞价,即在房地联动机制下,合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。

本批次的最高报价一般限定为起始价的1.1倍,报价低于中止价时,为价高者得;



图片来源:上海市土地交易事务中心

如果高于中止价,进入一次性书面报价环节。一次书面报价不得超过最高报价,并以最接近一次书面报价平均价的原则,确定竞得人。



图片来源:上海市土地交易事务中心

如果有效报价为2个,允许报价高者在10分钟内进行一次报价修正,最终修正报价处在报价低者所报价格以及平均价之间,则修正报价者成为第一顺位中标候选人,否则,报价低者为第一顺位中标候选人。



图片来源:上海市土地交易事务中心



图片来源:上海市土地交易事务中心

若有3个及以上有效报价的,根据报价与平均价价差的绝对值由小到大的原则确定中标候选人及顺位,报价与平均价价差绝对值相同的,则报价低者优先。

通过上述举措,地块的价格可以说完全被控制在红线下,“溢价率”完全可控,更不会再出现房企因为看中同一块地无限竞价的情况。

在这种规则下,房企报价太高意义不大,反而使得别的企业拿地机会增加,因而在报价时会更加审慎理性,从而能在一定程度上抑制溢价过高。

也就是说,过去高溢价时代很有可能在本年度正式终结。



规范同一申请人概念,

避免出现“马甲”

交易规则规定,同一名申请人只能进行一次交易申请,对于申请人的界定特定提了一条:

两个申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系的法人或其他组织(申请人的母公司为上市公司的,该上市公司的非控股股东或非实际控制人除外),也视为同一名申请人。



这样就避免了房企靠多个“马甲”拿地的行为,也有利于维护市场公平。



合理确定投资决策主体

明确规定了申请人的交易资金和申报业绩均应来源于申请人本人及其投资决策主体或相应的下属控股子公司。





防止“围标”现象

为维护公平公正的市场环境,防止出现“围标”情况,此次交易规则还加强了出让履约监管。

要求申请人竞得地块后,不得以任何直接或间接的形式将本方(及本地块项目公司)的股权或投资权益转移给本地块其他申请人或关联方。



此外,未竞得地块的申请人,本方或关联方也不得以任何直接或间接的形式获取受让人(及本地块项目公司)的股权或投资权益。



交易结束后,申请人及其投资决策主体的信息将在结果公示中一并发布,并接受社会监督。

另外,上海土地交易将加强出让履约监管。

二月份以来,除四大一线城市外,苏州、杭州、宁波、南京、长沙、成都、厦门、青岛、天津、郑州等十几个二线城市也已发布首批集中供地公告,集中出让土地时间集中在4月底至5月期间。

截至51假期前,已有广州、重庆、无锡、沈阳和长春5个城市完成首批集中供地。

以广州为例,在4月26、27两日的首批集中供地土拍中,共有42宗地块成交, 最高溢价封顶45%;

4宗进入摇号流程,出现30多家企业披着300多个马甲争抢一块地的情况;

同时,又有6宗地块流拍,冷热分化异常明显,资金雄厚的大型房企占绝对优势。

而在重庆4月28日至29日的首批集中供地土拍中,总体溢价率在50%左右,最高的溢价率则达到129.98%,集中供地稳定预期的作用并不明显。

上海自2017年开始,就设置了土拍评分机制,政府会根据房企的经济实力、技术资质、项目经验三方面进行打分。

其中,经济实力包括总资产、净资产、净利润率、净资产收益率四个指标,总分为30分;

技术资质包括信用评级、开发资质、百强排名,占分20分;

而项目经验占分50分,主要考察的是在一线城市的操盘经验。

该机制旨在降低土地市场热度,控制地王的出现,优选开发商,维持主流开发商在沪拿地的相对平衡。

但这个机制导致了寡头格局,中小房企被挤出沪土拍市场。去年还发生了震惊全国地产圈的上海“围标”事件。

因此,上海的土拍政策一直都在不断完善和调整。

从上海此次交流会上发布的相关交易规则来看,上海地限价竞价规则不以高价为导向,从技术层面上更有效的防止地块溢价过高;

只要土地价格被控住,这样预售证价格才会有继续控制的理由,新房市场预期才能被控制住。

同时又明确了同一申请人只能进行一次交易申请,有利于维护市场公平,给予中小型房企一定机会。

上海的各地块表现和其他城市相比较为均衡,有了规则的加持,不太可能出现冷热极端分化的情况,同时也对房企拿地策略的制定提出了更高的要求。

对于房企来说,需要密切关注市场信息,谨慎报价,防止炒作。

总的来说,上海是在未雨绸缪,吸取广州、重庆等城市集中供地所反应出来的问题,譬如热点区域地块被追高,溢价率创新高,国央企和头部房企成拿地主力等。

提前对土拍规则进行调整,避免出现地价大涨的情况,同时也为行业创建更加公平和活跃的市场竞争。

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